所得 不動産の変更登記
不動産の変更登記
変更登記の概要
改正不動産登記法が2026年4月に施行されます。 法人、個人問わず不動産の所有者は住所や氏名・名称の変更の日から２年以内に、変更登記を申請しなければなりません。 この改正の主な目的は、公共事業等及び個人間等の売買を行う上で、現在の所有者を特定出来ずに、不動産取引が円滑に進まないという問題が生じており、これらを解決するための改正です。 また正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料が科せられる可能性がありますので注意が必要です。
(注1) 2026年4月義務化前に住所や氏名・名称に変更があった場合は、2028年３月末までに登記する必要があります。
スマート変更登記
スマート変更登記とは、不動産所有者が自身のマイナンバー情報と不動産登記情報を連携させることで、住所や氏名が変更になった際に、法務局が職権による変更登記を自動で行ってくれる制度です。
【スマート変更登記の主なメリットとデメリット】
| メリット | デメリット | |
| ⑴ | 手続き後は法務局で住所や氏名・名称の変更登記をしてくれます | 事前に「検索用情報の申出」が必要 |
| ⑵ | 過料を支払う心配がない | 法人や一部の特殊な登記が対象外 |
| ⑶ | 将来の相続手続きがスムーズ行われる | 登記の変更が法務局任せで時期が不明 |
個人の場合
利用するためには、法務省の専用システムを通じて申出を行い、マイナンバーカードで本人確認と登記情報の連携に同意するだけです。 申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局において住所等の変更の事実を確認して、ご本人の了解を得た上で(法務省が変更登記をしてよいかを確認するメールを送信)、法務省で変更登記が行われす。
【検索用情報の申出をした後の変更登記までの流れ】
| 手続順序 | |
| ⑴ | 法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認 |
| ⑵ | 住所等に変更があった方に対し、変更登記をしてよいかを確認するメールを送信 |
| ⑶ | 変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記 |
法人の場合
会社法人等番号の登記をすれば、スマート変更登記が利用できます。
会社法人等番号の登記をした法人
法人において申請の手続きは必要ありません。 法務局が職権で変更してくれます。
【会社法人等番号の登記がされた後の職権登記までの流れ】
| 手続き順序 | |
| ⑴ | 商業・法人登記上で住所等に変更があった都度、不動産登記のシステムに通知 |
| ⑵ | 上記通知を受けて、順次、不動産登記上の住所等の変更登記 |
会社法人等番号の登記をしていない法人及び会社法人等番号を有していない法人
なお、会社法人等番号の登記をしていない法人又は会社法人等番号を有していない法人については、所有権の登記をした後に、住所又は名称について変更があったときは、法人が変更登記の申請をする必要があります。
申出方法
「検索用情報の申出」は、Web上の「かんたん登記申請」または書面で行うことができます。 2025年4月21日以降に不動産を取得した場合は、登記申請書に必要事項を記載することで申出をすることが出来ます。