分離譲渡所得(土地建物等の譲渡)

概要

土地や建物を売却したときの譲渡所得に対する税金は、事業所得等の他の所得と分離（分離課税）して、計算します。　マイホ－ム等を売却した時はこれに該当します。

土地建物等の譲渡とは

土地若しくは土地の上に存する権利(以下土地等という)又は建物及びその付属設備若しくは構築物(以下建物等という)の譲渡をいいます。　建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定で所定のものは資産の譲渡とみなされます。

所得の計算方法

譲渡所得の収入金額

原則

譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。

例外

買主から受け取る金銭の額以外に下記の様な事由がある場合には、処理欄に記載した金額が譲渡所得の収入金額又は譲渡所得の収入金額に加算されます。

取得費

売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額(ただし建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額)をいいます。

また、土地や建物の取得費が不明であったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）として計算することができます。

譲渡費用

土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

立退料とは不動産を貸し付けている場合に、賃借人に立ち退いてもらうために立退料を支払う場合がありますが、その取扱いは次の内容に応じて下記のように取り扱われます。

建物の取得費

非業務用の場合

取得費＝取得費の合計額－所有期間中の減価償却費相当額*1

減価償却費相当額とは旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。

(具体的な計算方法)

減価償却費相当額＝取得費×0.9×償却率(旧定額法による耐用年数の1.5倍に相当する耐用年数*2)×経過年数*3)

*1 建物の取得価額の95パーセントを限度とします

*2　1年未満の端数は切り捨てます

*3 　経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。

業務用の場合

取得費＝取得費の合計額－建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額(注1)

注1　事業割合が100%でない場合でも100%で計算した金額

非業務用と業務用の期間がある場合

取得費＝取得費の合計額－[非業務用の期間の減価償却費＋業務用の期間の減価償却費]

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分し、税金の計算も別々に行います。

所有期間とは

譲渡した土地建物等を取得の日の翌日から引き続き所有していた期間をいいます。　しかし次の場合はそれぞれに規定によります。

税額の計算

(長期譲渡所得)

分離課税長期譲渡所得 = 分離長期譲渡所得－所得控除(他の所得から控除しきれない所得控除額)

税額 = 分離課税長期譲渡所得 　×　１５%

(短期譲渡所得)

分離課税短期譲渡所得 = 分離短期譲渡所得－所得控除(他の所得から控除しきれない所得控除額)

税額 = 分離課税短期譲渡所得 　×　３０%

ただし、国又は地方公共団体等に譲渡した場合

税額 = 分離課税短期譲渡所得 　×　１５%

譲渡所得に係る特別控除

分離課税の譲渡所得には各種特別控除があり、それぞれに適合した場合は下記のような特別控除額をその譲渡所得から差し引き、税額を計算できます。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除

概　要

個人が居住用の家屋及び土地を譲渡した時は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。　この特例が適用される場合は譲渡所得が3000万円以下であれば所得税及び住民税が課税されることはありません。

居住用財産の意義

居住用財産とは、いわゆるマイホームのことで、日々の生活の拠点となっている家屋とその敷地をいいます。　

しかし、本人が転勤や療養のための施設への入所などの事情のため、配偶者等の家族と離れて単身でほかに生活している場合で、その後これらの事情がなくなったときは、その配偶者等の家族と一緒に配偶者等が住んでいる家屋で生活すると認められる場合には、この家屋はこの特例の適用を受けることができます。

なお、2か所以上マイホームを持っていた人が家屋を売った場合は、主として居住していた家屋だけがこの特例の対象となります。

特例の適用を受けるための要件

店舗併用住宅の場合

一の家屋に居住用部分と店舗用部分がある場合に、この家屋を譲渡したときに、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができるのは、居住用に使っていた部分に限られます。　なお、居住の用に使っていた部分が全体のおおむね90パーセント以上であるときは、家屋全体を居住の用に使っていたものとしてこれらの特例の適用を受けることができます。

居住用分部の計算方法

⑴　家屋のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。

居住の用に供している部分　= A　＋　B　 ×　A / ( A ＋ C )

⑵　家屋の敷地のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。

居住の用に供している部分　= A ＋　B 　×　C 　/　D

課税方法

居住用資産の譲渡による譲渡所得と税額の計算

(譲渡所得等)

譲渡所得の金額　 = 　収入金額 　― （ 取得費 ＋ 譲渡費用）

課税譲渡所得金額 = 　譲渡所得の金額　ー　特別控除額

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。

(税額の計算)

譲渡損失が生じた場合

国詳細は税局へ

申告等の方法

この特例の適用を受けるためには、確定申告書に譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])を添付して提出する必要があります。

詳細は国税庁へ

居住用財産を譲渡した場の買い替え特例

居住用財産を譲渡した場の買い替え特例の概要

令和7年12月31日までにある一定の居住用財産を譲渡し、代わりに所定の居住用財産に買い替えたときは、その状況に応じて下記の様な課税の繰り延べを行うことが出来ます。(これを特定の居住用財産の買換えの特例といいます)　この制度は居住用財産の譲渡した場合の3000万円の特別控除かのいずれかの選択適用制度です。

国税庁へ　3000万円特別控除制度

買い替え資産の価額＞譲渡資産の価額の場合　　

この制度を適用すると、譲渡資産の譲渡益の全額が課税の繰り延べ対象で譲渡年に課税が行われません。

（設例）

買い替え資産の価額＜譲渡資産の価額　　　

その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。　結果的に譲渡資産の譲渡価額の内、買い替え資産の取得価額までの金額が課税の繰延対象になります。

譲渡所得=収入金額(譲渡金額－買い替え金額)―[(取得価額＋譲渡経費)　×　(収入金額)/譲渡金額)]

国税庁へ　参照

特例の適用を受けるための要件(国税庁HP参照)

申告等の方法

この特例の適用を受けるためには、所定の書類を添えて確定申告を所轄の税務署に提出することが必要です。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用家屋（旧居宅）を令和7年12月31日までに譲渡して、新たに居住用家屋（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

なお、損益通算後にも控除しきれず残った譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

特例の適用を受けるための要件

この特例の適用を受けるためには、次の（1）および（2）の要件すべてに該当することが必要です。(国税庁HP参照)

特例の適用除外

（１）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合

（2）繰越控除のみが適用できない場合

（注）この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

収用等の場合の課税の特例

収用等の場合の課税の特例には、①課税の繰延べの特例及び②特別控除の特例（5,000 万円控除の特例）があります

課税の繰延べの特例

①資産を収用交換等により譲渡し補償金等の交付を受け、その補償金等で代替資産を取得した場合（収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例）、②補償金等の代わりに譲渡した資産と同種の資産の交付を受けた場合（交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例）や③土地区画整理事業等の換地処分等により土地等を取得した場合（換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例）があります。

なお、課税の繰延べの特例の概要を分類すれば、次表のとおりです。

譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例

この特例の適用を受けるには、次の要件すべてに当てはまることが必要です。

対象となる補償金の概要

個人が土地等を収用等されることにより取得する補償金には、その実態に応じて多種多様の補償金がありますが、これらの補償金は課税上、次のように区分されます。　これらの補償金のうち収用等の課税の特例の適用がある補償金は、原則として、対価補償金だけです。

主な収用補償金の課税区分一覧表　（国税庁ＨＰより）

（補償金の内容）

対価補償の特例

収益補償金名義で交付を受ける補償金を対価補償金として取り扱うことができる場合

33－11　建物の収用等に伴い収益補償金名義で補償金の交付を受けた場合において、当該建物の対価補償金として交付を受けた金額（建物の譲渡に要した費用の額を控除する前の額とし、特別措置等の名義で交付を受けた補償金で33－19により対価補償金として判定すべき金額があるときは、当該金額を含む額とする。）が当該収用等をされた建物の再取得価額に満たないときは、当分の間、納税者が、当該収益補償金の名義で交付を受けた補償金のうち当該満たない金額に相当する金額（当該金額が当該補償金の額を超えるときは、当該補償金の額）を、譲渡所得の計算上当該建物の対価補償金として計算したときは、これを認めるものとする。この場合における当該建物の再取得価額は、次による。

その他租税特別措置法３３－１２から３３－２０等まで補償金についての特例あり(別途参照下さい)

収用等された資産の種類が２以上にわたる場合の5,000万円の特別控除の適用順序

土地建物等の譲渡所得と土地建物等以外の資産の譲渡所得とがある場合は次の順序で各所得金額から5,000 万円を控除します。

特例の適用を受けるための添付書類等

それぞれの詳細は下記の国税庁HPをご参照下さい

収用交換等の場合

居住用財産を譲渡した場合

特定土地区画事業のための譲渡

特定住宅造成事業等ための譲渡

特定期間に取得した土地等の長期譲渡

農地保有の合理化等のための譲渡

低未利用土地等の長期譲渡

分離課税所得(株式の譲渡)

株式に係る譲渡所得の課税方法についての概略

譲渡所得の課税方法は譲渡した資産の種類より、下記のように課税方法が異なります。　なお、株式の譲渡による課税方法は下記の黄土色の部分に該当いたします。

（注） 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

１　総合課税　譲渡所得の金額を事業所得や不動産所得などの他の所得と一緒に総所得金額に算入し、税額を計算します。

２　分離課税　それぞれの譲渡所得金額についての税額を、他の所得と区分し、それぞれの所得の種類ごとに税額を計算します。

概　　要

株式等の譲渡による譲渡所得等の金額は、「上場株式等に係る譲渡所得等の金額」と「一般株式等に係る譲渡所得等の金額」に区分し、申告分離課税することになります。　なお、言葉の意義は下記のようになります。

言葉の意義

（1） 株式等

（外国法人に係るものを含み、一定のゴルフ場の株式または出資を除く。）

（2） 上場株式等

（3） 一般株式等

株式等のうち、上場株式等以外の非上場の中小企業の株式等が該当します。　

譲渡所得等の金額の計算方法及び損益通算

株式等の取得価額

概　略

譲渡所得を計算するために必要な株式等の取得価額は原則、購入費＋購入手数料＋消費税ですが、取得の仕方が下記の様な場合はそれぞれ次の様になります。

(一部国税庁HPより)

同一銘柄の株式等を複数回にわたって購入している場合

同一銘柄の株式等を複数回にわたって購入し、その一部を譲渡した場合の取得費は、総平均法に準ずる方法によって求めた価額。

取得費が不明の場合などの取扱い

譲渡した株式等が相続したものである等、購入した時期が古くて取得費が不明な場合には、同一銘柄の株式等ごとに、売却代金の5パーセント相当額を取得価額とすることが出来ます。　

取得価額の確認方法

税率 

（注） 令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額に2.1パーセントを乗じた額も所得税と併せて課税されます。

株式等の譲渡に係る詳細

国税庁へ