所得税―居住用資産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
概 要
個人が居住用の家屋及び土地を譲渡した時は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる制度(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。 この特例が適用される場合は譲渡所得が3000万円以下であれば所得税及び住民税が課税されることはありません。
居住用財産の意義
居住用財産とは、いわゆるマイホームのことで、日々の生活の拠点となっている家屋とその敷地をいいます。
しかし、本人が転勤や療養のための施設への入所などの事情のため、配偶者等の家族と離れて単身でほかに生活している場合で、その後これらの事情がなくなったときは、その配偶者等の家族と一緒に配偶者等が住んでいる家屋で生活すると認められる場合には、この家屋はこの特例の適用を受けることができます。
なお、2か所以上マイホームを持っていた人が家屋を売った場合は、主として居住していた家屋だけがこの特例の対象となります。
特例の適用を受けるための要件
| 要件 | 内 容 |
| ⑴ | 譲渡した資産は、下記の①から⑤までのいずれかに該当する資産であること。 ただし①この特例の適用を受けるために居住した家屋、➁ごく短期間の一時的な居住の家屋及び③趣味、娯楽または保養のために所有する別荘には適用されません。 |
| ① 現在、自分が住んでいる家屋 | |
| ➁ 以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません。） | |
| ③ 上記①または➁の家屋とともにに売ったその家屋の敷地や借地権 | |
| ➃ 上記①または➁の家屋を取り壊した場合のその敷地で、下記の２つの要件のすべてに当てはまるもの。 （イ） その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 （ロ） 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。 | |
| ⑤ 家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの（その滅失後の使用方法に条件はありません。） （イ） 上記①の家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。 （ロ） 上記➁の家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。 | |
| ⑵ | 譲渡年、その前年および前々年に([被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例]によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。 |
| ⑶ | 譲渡年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。 |
| ⑷ | 譲渡した家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。 |
| ⑸ | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。 |
| 注 | ①「特別の関係がある人」には、親子や夫婦などのほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 ➁特定増改築等、住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。 ➂また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。 |
店舗併用住宅の場合
一の家屋に居住用部分と店舗用部分がある場合に、この家屋を譲渡したときに、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができるのは、居住用に使っていた部分に限られます。 なお、居住の用に使っていた部分が全体のおおむね90パーセント以上であるときは、家屋全体を居住の用に使っていたものとしてこれらの特例の適用を受けることができます。
居住用分部の計算方法
⑴ 家屋のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。
居住の用に供している部分 = A ＋ B × A / ( A ＋ C )
| 記号 | 内 容 |
| A | その家屋のうち居住の用に専ら供している部分の床面積 |
| B | その家屋のうち居住の用と居住の用以外の用とに併用されている部分の床面積 |
| C | 居住の用以外の用に専ら供されている部分の床面積 |
⑵ 家屋の敷地のうち居住の用に供している部分は、次の算式により計算した面積に相当する部分とします。
居住の用に供している部分 = A ＋ B × C / D
| 記号 | 内 容 |
| A | その土地等のうち居住の用に専ら供している部分の面積 |
| B | その土地等のうち居住の用と居住の用以外の用とに併用されている部分の面積 |
| C | その家屋の床面積のうち⑴の算式により計算した床面積 |
| D | その家屋の床面積 |
課税方法
居住用資産の譲渡による譲渡所得と税額の計算
(譲渡所得等)
譲渡所得の金額 = 収入金額 ― （ 取得費 ＋ 譲渡費用）
課税譲渡所得金額 = 譲渡所得の金額 ー 特別控除額
※譲渡所得が3,000万円に満たない場合には、特別控除額は、譲渡所得の金額が限度となります。
(税額の計算)
| 譲渡所得の種類 | 詳 細 | 税額の計算方法 | |
| 軽減税率の特例対象譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において譲渡した家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること（家屋が災害により滅失した場合は、その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋の敷地に限ります。） | 課税長期譲渡所得金(A)が6,000万円以下の場合 | A×10％ |
| 課税長期譲渡所得金(A)が6,000万円超 の場合 | (A－6,000万円)×15%＋600万円 | ||
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます | 課税長期譲渡所得金額×15％ | |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます | 課税短期譲渡所得金額×30％ | |
譲渡損失が生じた場合
申告等の方法
この特例の適用を受けるためには、確定申告書に譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])を添付して提出する必要があります。
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