所得税

所得税―マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用家屋（旧居宅）を令和7年12月31日までに譲渡して、新たに居住用家屋（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

なお、損益通算後にも控除しきれず残った譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

特例の適用を受けるための要件

この特例の適用を受けるためには、次の（1）および（2）の要件すべてに該当することが必要です。(国税庁HP参照)

要件　　　　　内容詳細
⑴⑴譲渡資産(旧居宅)について

①　現に自分が住んでいる家屋　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
➁　以前に住んでいた家屋
③　上記⑴または⑵家屋とともに売ったその敷地や借地権
➃　上記⑴または⑵の家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で所定のもの
⑤　家屋が災害より滅失した場合のその敷地で所定のもの

下記の①から⑤までのいずれかに該当する資産で、売った年の1月1日において所有期間が５年を超えていること（国内にある資産に限ります。）。なお、この譲渡には借地権の設定などの譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれます。
①　現に自分が住んでいる家屋
➁　以前に住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません。）
➂　上記①または⑵の家屋とともに売ったその敷地や借地権
➃　上記①または➁の家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの。
（イ） 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が５年を超えるものであること
（ロ） その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
（ハ） 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと
⑤ 家屋が災害より滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの(その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地に限ります。なお、これらの土地の場合は、住なくなった後は、どのような用途に使用していてもかまいません。)
（イ）　上記①の家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
（ロ）　上記➁の家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
⑵⑵買換資産(新居宅)について

⑴　床面積が50平方メートル以上
⑵　取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること
⑶　買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　		①　譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産（新居宅）で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること
➁　買換資産（新居宅）を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供することまたは供する見込みであること
③　買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

特例の適用除外

（１）損益通算および繰越控除の両方が適用できない場合
要件詳細
⑴旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など「特別の関係」にある場合「特別の関係」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます
⑵旧居宅を売却した年の前年および前々年に次の特例を適用している場合（イ）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例（措法31の3）
（ロ）居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）
（ハ）特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の2）
（ニ）特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36の5）
⑶旧居宅を売却した年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受ける場合または受けている場合
⑷売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている場合
（2）繰越控除のみが適用できない場合
要件詳細
⑴旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
⑵繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
⑶合計所得金額が3,000万円を超える場合合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

（注）この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

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