相続税

相続税

マンションの評価方法

評価額

マンションの評価方法については、①土地(敷地権)の価額と➁区分所有する建物の価額の合計額になります。

区分評価方法
①土地の評価マンションの敷地全体の価額　×　区分所有する建物に係る敷地権の割合
➁建物の評価区分所有する建物の固定資産税評価額

敷地全体の価額 及び敷地権の割合　　　　　　

財産区分土地の評価方法　計算方法
敷地全体の評価方法路線価方式路線価　×　地積[登記事項証明書の表題部(敷地権の目的である土地の表示)に記載されている地積]
倍率方式その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。
敷地権割合登記事項証明書の表題部(敷地権の表示)に記載されている敷地権の割合

改正の概 要

（注１） 令和６年１月１日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用する。
（注２） 上記の評価方法の適用後も、最低評価水準と重回帰式については、固定資産税の評価の見直し時期に併せて、当該時期の直前における一戸建て及びマンション一室の取引事例の取引価格に基づいて見直すものとする。
また当該時期以外の時期においても、マンションに係る不動産価格指数等に照らし見直しの要否を検討するものとする。
① 一戸建ての物件とのバランスも考慮して、相続税評価額が市場価格理論値の60%未満となっているもの（乖離率1.67倍を超えるもの）について、市場価格理論値の60%（乖離率1.67倍）になるよう評価額を補正する。
② 評価水準60%～100%は補正しない（現行の相続税評価額×1.0）
③ 評価水準100%超のものは100%となるよう評価額を減額する。

相続税評価の見直し案（要旨 ）

評価方法


１．区分所有に係る財産の各部分（建物部分及び敷地利用権部分。ただし、構造上、居住の用途に供することができるものに限
る。以下「マンション一室」という。）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価することとする。

区分細目
計算式　　　　原則重回帰式による理論的な市場価格＝現行の相続税評価額 × 当該マンション一室の評価乖離率 × 最低評価水準０．６(定数)
評価乖離率が０．６分の１以下（約1.67以下）となるマンション一室の評価額現行の相続税評価額×1.0とする
評価乖離率が１．０未満となるマンション一室の評価額 現行の相続税評価額×当該マンション一室の評価乖離率
不動産鑑定評価書等に照らし評価額が通常の取引価額を上回ると認められる場合には当該価額
注1 「マンション一室」には、総階数２階以下の物件に係る各部分及び区分所有されている居住用部分が３以下であって、かつ、その全てが親族の居住用である物件（いわゆる二世帯住宅等）に係る各部分は含まない。
注2 令和６年１月１日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用する。
評価乖離率
区分詳細
評価乖離率「①×△0.033＋②×0.239＋③×0.018＋④×△1.195＋3.220」により計算したものとする。
①当該マンション一室に係る建物の築年数
➁当該マンション一室に係る建物の「総階数指数」として、「総階数÷３３（１．０を超える場合は１．０）」
➂当該マンション一室の所在階
➃当該マンション一室の「敷地持分狭小度」として、「当該マンション一室に係る敷地利用権の面積÷当該マンション一室に係る専有面積」により計算した値
【参考】上記の算式は、次の（１）の目的変数と（２）の説明変数に基づく重回帰式である。
（１）目的変数 平成30年分のマンション一室の取引事例における取引価格÷当該マンション一室の相続税評価額
（２）説明変数 ２．に掲げる算式における①、②、③、④
注意事項

３．上記の評価方法の適用後も、最低評価水準と重回帰式については、固定資産税の評価の見直し時期に併せて、当該時期の
直前における一戸建て及びマンション一室の取引事例の取引価格に基づいて見直すものとする。
また、当該時期以外の時期においても、マンションに係る不動産価格指数等に照らし見直しの要否を検討するものとする。
加えて、マンション市場価格の大幅な下落その他見直し後の評価方法に反映されない事情が存することにより、当該評価方
法に従って評価することが適当でないと認められる場合は、個別に課税時期における時価を鑑定評価その他合理的な方法によ
り算定する旨を明確化する（他の財産の評価における財産評価基本通達６項に基づくこれまでの実務上の取扱いを適用。）

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