小規模宅地等の特例

１　概 　要

個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等（土地または土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記の「減額される割合等」の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額します。

＊特定事業用宅地等の意義

被相続人等が生前において事業の用に供していた宅地等をいいます。

＊特定同族会社事業用宅地等の意義

特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人等が特定の同族会社に賃貸していた宅地等でその法人の事業の用に供されていたものを、その法人の役員である被相続人の親族が取得し、相続税の申告期限まで保有し、申告期限までその法人の事業の用に供しているものをいいます。

＊特定居住用宅地等の意義

特定居住用宅地等とは被相続人や被相続人と生計を一にしていた相続人が居住用に使っていた宅地等で一定の要件に該当する土地です。

＊貸付事業用宅地等の意義

貸付事業用宅地等とは、他人に賃貸した宅地等や、賃貸アパートの敷地になっている土地等をいいます。　被相続人や被相続人と生計を一にする親族が不動産貸付業に使っていた土地等は、貸付事業用宅地等の特例の対象となります。

２特例を受けるための手続き

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、この特例の適用を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。

３未分割である場合

当初の申告時には、その分割の行われていない財産について、これらの特例の適用を受けることはできませんが、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、相続税の申告期限から3年以内に分割された場合には、特例の適用を受けることができます。この場合、分割が行われた日の翌日から4か月以内に「更正の請求」を行うことができます。

地積規模の大きな宅地とは

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいいます。

(ただし下記の宅地は地積規模の大きな宅地から除かれます)

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地

評価方法

規模格差補正率

規模格差補正率は、次の算式により計算します（小数点以下第2位未満は切り捨てます。）。

上記算式中の[B]及び[C]は地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

（1）　三大都市圏に所在する宅地

（2）　三大都市圏以外の地域に所在する宅地

駐車場用の土地の評価

概要

貸駐車場として貸している土地の価額は、その土地の自用地(雑種地)としての価額により評価することになります。　ただし、この場合において貸主が土地を貸すだけで、借主が駐車場を整備(舗装、車庫、フェンスの設置等)をして貸し付けている場合は賃借権を控除できることになります

この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。

⑴　地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

　具体的には、土地の賃貸借契約で賃借権の登記がされているもの、契約の際に権利金や一時金等金銭の授受があるもの、構築物の所有を目的とするものなどが該当します。

①　自用地としての価額　×　〔(賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合）または（借地権であるとした場合の借地権割合 ）のいずれか低い割合〕

（注1）　「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。

(相続税法第23条)

地上権（借地借家法（平成3年法律第90号）に規定する借地権又は民法第269条の2第1項（地下又は空間を目的とする地上権）の地上権に該当するものを除く。以下同じ。）及び永小作権の価額は、その残存期間に応じ、その目的となつている土地のこれらの権利を取得した時におけるこれらの権利が設定されていない場合の時価に、次に定める割合を乗じて算出した金額による。

➁　自用地としての価額に乗ずる割合が、次の割合を下回る場合には、自用地としての価額に次の割合を乗じて計算した金額が賃借権の価額となります。

(2) （1）に掲げる賃借権以外の賃借権

①　自用地としての価額 　× 　賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合の2分の1に相当する割合

（注1）　「法定地上権割合」とは、相続税法第23条に規定する割合です。 [(1)①参照]

私道の評価

私道の利用状況と評価方法

　私道とは、個人や法人が所有している道路状の土地のことをいい、国や都道府県、市区町村が管理する道路を公道と呼び区分しています。　私道の評価についてはその道路の利用状況に応じて、下記のように定められています。

*通常の評価額とはその宅地の所在地の状況に応じて、路線価方式又は倍率方式(私道であることを考慮して決定されている場合がありますが、その場合は、その私道が私道でないものとしたときの固定資産税評価額に倍率を乗じた金額)により評価した金額。

無道路地の評価

無道路地とは

無道路地とは、道路に接していない宅地及び接道義務の要件を満たしていない宅地をいいます。

接道義務とは、建築基準法で定められている道路と敷地に関する規定(建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離)のことです。

評価額

無道路地の価額は、その土地の路線価に基づき不整形地の評価または地積規模の大きな宅地の評価によって計算した価額から、その価額の40パーセントの範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価します。

なお、隣接した他人の敷地に他人の土地を通行できる権利を設定している場合は、無道路地の評価をいたしません。