所得　居住用財産を譲渡した場の買い替え特例

居住用財産を譲渡した場の買い替え特例

居住用財産を譲渡した場の買い替え特例の概要

令和7年12月31日までにある一定の居住用財産を譲渡し、代わりに所定の居住用財産に買い替えたときは、その状況に応じて下記の様な課税の繰り延べを行うことが出来ます。(これを特定の居住用財産の買換えの特例といいます)　この制度は居住用財産の譲渡した場合の3000万円の特別控除かのいずれかの選択適用制度です。

国税庁へ　3000万円特別控除制度

買い替え資産の価額＞譲渡資産の価額の場合　　

この制度を適用すると、譲渡資産の譲渡益の全額が課税の繰り延べ対象で譲渡年に課税が行われません。

（設例）

時系列取得または譲渡金額譲渡益譲渡益の累計適用状況
⑴譲渡した資産の取得時取得金額2000万円　―　　
⑵譲渡した資産の譲渡時譲渡金額6000万円4000万円　( 6000万円―2000万円)4000万円課税の繰り延べを適用
3000万円以下の場合は居住用の3000万円の特別控除を適用すべきです
⑶買い替え資産の取得時取得金額7000万円　―
⑷買い替え資産の譲渡時譲渡金額8000万円1000万円　(8000万円―7000万円)5000万円すべて課税対象
2回目以降の「課税の繰り延べ」は出来ません

買い替え資産の価額＜譲渡資産の価額　　　

その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。　結果的に譲渡資産の譲渡価額の内、買い替え資産の取得価額までの金額が課税の繰延対象になります。

譲渡所得=収入金額(譲渡金額－買い替え金額)―[(取得価額＋譲渡経費)　×　(収入金額)/譲渡金額)]

国税庁へ　参照

特例の適用を受けるための要件(国税庁HP参照)

条件　　　　　　　　　　内容詳細
⑴譲渡期間令和7年12月31日までにマイホームを譲渡すること。
⑵日本国内にあるもの譲渡したマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。
⑶譲渡した資産の居住期間及び所有期間が10年以上譲渡した資産は、右の①から⑤までに掲げる資産で、売った人の居住期間が10年以上、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。①　現に自分が住んでいる家屋

➁　以前に住んでいた家屋で、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るもの。

③　上記①または➁の家屋及びその家屋の敷地や借地権

➃　上記①または➁の家屋を取り壊した場合の家屋およびその敷地で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの。
（イ）　取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
（ロ）　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（ハ）　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

⑤　家屋が災害により滅失した場合のその敷地で、次の区分に応じた期限までに売るもの（その家屋を引き続き所有していたならば、売った年の1月1日において所有期間が10年を超える家屋の敷地に限ります。なお、これらの土地の場合は、住まなくなった日以後は、どのような用途に使用していてもかまいません。）
（イ）　上記①の家屋の敷地の場合は、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
（ロ）　上記➁の家屋の敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
⑷特別の関係がある人以外の人親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
⑸譲渡代金が1億円以下　　　　　　　　　　　　　　譲渡代金が1億円以下であること
こ		この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、マイホームを売却した年、その前年およびその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年または翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
⑹買い替え資を取得する期間及び資産に居住する期間マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により右の期限までに住むこと。イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
⑺買い替え資産の内容　　　　　　　　　　　買い換えるマイホームが、建築後使用されたことのない住宅である場合において、令和6年１月1日以後に入居（または入居見込み）であるときには、特定居住用家屋（※）に該当するもの以外のものであること。特定居住用家屋とは、住宅の用に供する家屋で一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たすもの以外のもので、次のイおよびロのいずれにも該当しない家屋をいいます。
イ　令和5年12月31日以前に建築確認を受けているもの
ロ　令和6年6月30日以前に建築されたもの
⑻買い替え資産の内容　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
⑼買い替え資産の内容　買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
⑽買い替え資産の内容　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
⑾他の特例を受けていないこと譲渡した年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません

申告等の方法

この特例の適用を受けるためには、所定の書類を添えて確定申告を所轄の税務署に提出することが必要です。