土地建物等の譲渡

概要

土地や建物を売却したときの譲渡所得に対する税金は、事業所得等の他の所得と分離（分離課税）して、計算します。　マイホ－ム等を売却した時はこれに該当します。

土地建物等の譲渡とは

土地若しくは土地の上に存する権利(以下土地等という)又は建物及びその付属設備若しくは構築物(以下建物等という)の譲渡をいいます。　建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定で所定のものは資産の譲渡とみなされます。

所得の計算方法

譲渡所得の収入金額

原則

譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額です。

例外

買主から受け取る金銭の額以外に下記の様な事由がある場合には、処理欄に記載した金額が譲渡所得の収入金額又は譲渡所得の収入金額に加算されます。

取得費

売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額(ただし建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額)をいいます。

また、土地や建物の取得費が不明であったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）として計算することができます。

譲渡費用

土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

立退料とは不動産を貸し付けている場合に、賃借人に立ち退いてもらうために立退料を支払う場合がありますが、その取扱いは次の内容に応じて下記のように取り扱われます。

建物の取得費

非業務用の場合

取得費＝取得費の合計額－所有期間中の減価償却費相当額*1

減価償却費相当額とは旧定額法の償却率で求めた1年当たりの減価償却費相当額にその建物を取得してから売るまでの経過年数を乗じて計算します。

(具体的な計算方法)

減価償却費相当額＝取得費×0.9×償却率(旧定額法による耐用年数の1.5倍に相当する耐用年数*2)×経過年数*3)

*1 建物の取得価額の95パーセントを限度とします

*2　1年未満の端数は切り捨てます

*3 　経過年数の6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。

業務用の場合

取得費＝取得費の合計額－建物を取得してから売るまでの毎年の減価償却費の合計額(注1)

注1　事業割合が100%でない場合でも100%で計算した金額

非業務用と業務用の期間がある場合

取得費＝取得費の合計額－[非業務用の期間の減価償却費＋業務用の期間の減価償却費]

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

土地や建物を売ったときの譲渡所得は、次のとおり所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分し、税金の計算も別々に行います。

所有期間とは

譲渡した土地建物等を取得の日の翌日から引き続き所有していた期間をいいます。　しかし次の場合はそれぞれに規定によります。

税額の計算

(長期譲渡所得)

分離課税長期譲渡所得 = 分離長期譲渡所得－所得控除(他の所得から控除しきれない所得控除額)

税額 = 分離課税長期譲渡所得 　×　１５%

(短期譲渡所得)

分離課税短期譲渡所得 = 分離短期譲渡所得－所得控除(他の所得から控除しきれない所得控除額)

税額 = 分離課税短期譲渡所得 　×　３０%

ただし、国又は地方公共団体等に譲渡した場合

税額 = 分離課税短期譲渡所得 　×　１５%

譲渡所得に係る特別控除

分離課税の譲渡所得には各種特別控除があり、それぞれに適合した場合は下記のような特別控除額をその譲渡所得から差し引き、税額を計算できます。