不動産所得とは

不動産所得とは下記のような所得をいいます。（ただし事業所得または譲渡所得に該当するものを除きます。）

不動産所得の計算

不動産所得の金額は、下記のように計算します。

総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のような付随収入も含まれます。

イ 名義書換料、承諾料、更新料等

ロ 敷金や保証金などのうち、収入が確定したもの

ハ 共益費等(含む電気代、水道代など)

必要経費

不動産収入を得るために直接必要な費用で、主として貸付資産に係る次ぎの様なものが有ります。

１ 租税公課

２ 損害保険料

事業用建物(事業部分のみ)、事業用資産に対する火災保険

３ 減価償却費

1 原則

　事業用資産(取得価額が１０万円以上の物)の種類、用途に応じた耐用年数に基づき計算した償却費が必要経費になります

２　各種特例計算

　A　青色申告者に対する３０万円未満の少額特例(所定の手続きにより全額必要経費に算入)

　B　年の途中に取得した資産の償却費は月数按分

　C　機械等の特別償却費は普通償却費に加算

　D　償却費は強制償却(該当年の償却費はその年の必要経費)

　E　生計を一にする親族の所有する事業用資産の償却費は本人の必要経費になります(ただし対価を支払っても必要経費に算入することが出来ません)

　F　遊休資産は事業の用に供するため維持補修がされていて、いつでも稼働できる状態にある場合は減価償却をすることが出来ます

　G　リ－ス料は契約の種類により下記の様に区分されています

４ 修　繕　費

原則

業務の用に供されている固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の通常の維持管理のため、又は災害等によりき損した固定資産につきその原状を回復するために要したと認められる部分の金額(当該金額に係る損失につき法第51条第1項若しくは第4項《資産損失の必要経費算入》又は法第72条《雑損控除》の規定の適用を受けている場合には、当該金額のうち、これらの規定に規定する損失の金額に算入された金額を除く。)が修繕費となるのであるが、次に掲げるような金額は、修繕費に該当します。

特例

その他特例

(少額又は周期の短い費用の必要経費算入)

　一の計画に基づき同一の固定資産について行う修理、改良等（以下所得税基本通達37－14までにおいて「一の修理、改良等」という。）が次のいずれかに該当する場合において、その修理、改良等のために要した金額を修繕費の額としてその業務に係る所得の金額を計算し、それに基づいて確定申告を行っているときは、所得税基本通達37－10にかかわらず、これを認めるものとする。

(災害の復旧費用の必要経費算入)

　災害により被害を受けた固定資産（以下この項において「被災固定資産」という。）の被災前の効用を維持するために行う補強工事、排水又は土砂崩れの防止等のために支出した費用の額（当該費用に係る損失につき法第51条第1項若しくは第4項又は第72条の規定の適用を受けている場合には、当該費用のうち、これらの規定に規定する損失の額に算入された金額を除く。）を修繕費の額として当該業務に係る所得の金額を計算し、それに基づいて確定申告を行っているときは、所得税基本通達37－10にかかわらず、これを認めるものとする。

（注意事項）

(形式基準による修繕費の判定)

　一の修理、改良等のために要した金額のうちに資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額があり、その金額が次のいずれかに該当する場合において、その修理、改良等のために要した金額を修繕費の額としてその業務に係る所得の金額を計算し、それに基づいて確定申告を行っているときは、これを認めるものとする。

(資本的支出と修繕費の区分の特例)

　一の修理、改良等のために要した金額のうちに資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額（所得税基本通達37－12、37－12の2、37－13又は37－14の2の適用があるものを除く。）がある場合において、継続してその金額の30％相当額とその修理、改良等をした固定資産の前年12月31日における取得価額の10％相当額とのいずれか少ない金額を修繕費の額とし、残余の額を資本的支出の額としてその業務に係る所得の金額を計算し、それに基づいて確定申告を行っているときは、これを認めるものとする。

(災害の場合の原状回復のための費用の特例)

　災害により損壊した業務の用に供されている固定資産について支出した費用で、その費用の額を修繕その他の原状回復のために支出した部分の額とその他の部分の額とに区分することが困難なものについては、当該損壊により生じた損失につき法第72条の規定の適用を受ける場合を除き、その費用の額の30%相当額を原状回復のために支出した部分の額とし、残余の額を資本的支出の部分の額とすることができる。

(機能復旧補償金による固定資産の取得又は改良)

　業務の用に供されている固定資産について電波障害、日照妨害、風害、騒音等による機能の低下があったことによりその原因者からその機能を復旧するための補償金（令第30条の規定により非課税とされるものを除く。以下この項において同じ。）の交付を受けた場合において、当該補償金をもってその交付の目的に適合した固定資産の取得又は改良をしたときは、その取得又は改良に充てた補償金の額のうちその機能復旧のために支出したと認められる部分の金額に相当する金額は、修繕費等として必要経費に算入することができる。　当該補償金の交付に代えて、その原因者から機能復旧のための固定資産の交付を受け、又は当該原因者が当該固定資産の改良を行った場合についても、同様とする。

(地盤沈下による防潮堤、防波堤等の積上費)

　地盤沈下に基因して、業務の用に供されている防潮堤、防波堤、防水堤等の積上工事を行った場合において、数年内に再び積上工事を行わなければならないものであると認められるときは、その積上工事に要した費用を一の減価償却資産として償却することができる。

(注)　当該減価償却資産の耐用年数については、耐用年数通達2－3－23参照

(耐用年数を経過した資産についてした修理、改良等)

　耐用年数を経過した減価償却資産について修理、改良等をした場合であっても、その修理、改良等のために支出する金額に係る資本的支出と修繕費の区分については、一般の例によりその判定を行うことに留意する。

(損壊した賃借資産等に係る修繕費)

　居住者が、不動産所得、事業所得又は山林所得（以下この項において「事業所得等」という。）を生ずべき事業の用に供している賃借資産等(賃借若しくは賃貸をしている又は販売をした土地、建物、機械装置等をいう。)につき、契約により修繕等を行うこととされているものでない場合においても、当該賃借資産等が災害により被害を受けたため、当該賃借資産等の原状回復を行い、その費用の額を修繕費として、事業所得等の金額の計算上必要経費に算入しているときは、これを認めるものとする。

5 立退料

不動産を貸し付けている場合に、賃借人に立ち退いてもらうために立退料を支払う場合がありますが、その取扱いは次の内容に応じて下記のように取り扱われます。

6　青色事業専従者給与(青色申告者で青色事業専従者給与の所定の手続きをした場合)

概　要

所得税の場合、生計を一にする配偶者及びその他の親族に対する経費の支払いは原則的に必要経費に算入出来ませんが、青色申告承認申請書を提出して、承認を受け、かつ、青色事業専従者給与の届出書を提出することで、給与を支払い、必要経費に算入することが出来ます。

青色事業専従者の要件

専従期間の要件

専ら事業に従事するとは、その事業に専ら従事する期間がその年を通じて６月を越えていることをいいます。ただし、次の様な場合には、事業に従事できる期間を通じて1/2を超えればよいことになっています。